Thủ Thiêm dưới góc nhìn kinh tế đô thị


Năm năm sau khi quy hoch Th Thiêm được duyt, các nhà thiết kế đang chun b trình thông qua điu chnh quy hoch. Vic thông qua điu chnh ln này cn được cân nhc thn trng, và phi tr li được câu hi ti sao d án tiến trin quá chm? Và khi nào d án này có th được đy nhanh?

Vic x lý các khuyết đim ca quy hoch đã được duyt năm 2005, không ch đơn gin là điu chnh tng cao cho phép (cao hơn 40 tng) và tăng h s s dng đt nói chung, hoc quy hoch qung trường trung tâm và mt s công trình công cng đơn l khác, mà phi nhìn vn đ dưới góc nhìn chiến lược rng hơn: thiết kế quy hoch (urban design) phi đi đôi vi thiết kế kinh tế đô th (urban economic design). Khi đó, ta mi gii quyết được tt c các vn đ đang bàn tho nói trên, và c các vn đ quan trng khác v kinh tế đô th không có trên bn thiết kế 2005, ln trên bàn tho lun hin nay.



Bn thiết kế quy hoch Th Thiêm s hoàn chnh hơn, thu hút đu tư hơn, phát trin bn vng hơn, phc v người dân tt hơn và đem li ngun thu cao hơn cho ngân sách quc gia, nếu được phi hp song hành vi bn thiết kế kinh tế đô th (chưa tn ti), trong đó có ba vn đ trước mt:


1. Nên quy hoch khu đt giá tr cao nht ti Th Thiêm vi tng cao trung bình cao nht khu vc

Tim năng kinh tế đô th ca Th Thiêm thuc loi cao nht ca TPHCM nh vào v trí đc bit bên kia sông ca trung tâm hin hu và tình trng kém phát trin, d gii ta xây dng mi. Do đó, vic quy hoch kết ni Th Thiêm vi trung tâm hin hu càng hiu qu chng nào, thì Th Thiêm càng đem li hiu qu kinh tế đô th cao chng y.

Khu vc có tim năng đt giá tr đa c cao nht ti Th Thiêm là khu vc A bên kia sông ca đu đường Nguyn Hu, ch không phi là khu vc bao quanh qung trường Trung tâm B vi quy mô 1,8 triu người. Không tính tháp quan sát, khu B hin đang được quy hoch vi tng cao trung bình cao nht khu vc.

Bng giá đt 2011 cho dù chưa phi giá mua bán tht, vn có th tham kho đ tính toán giá tr tương đi gia các khu vc. Theo tương quan giá đt 2011, và theo nguyên lý bình thông nhau trong kinh tế đô th (nếu mt khu vc có cơ s h tng cht lượng tương đương và kết ni đi b trc tiếp ngn nht vi khu vc có giá tr đa c cao hơn thì khu đó có th đt đến giá tr đa c tương đương) thì khu B có th đt giá tr tăng khong 15 ln (3,2 triu đng/mét vuông lên 48,4 triu/mét vuông) khi có cu đi b kết ni trc tiếp vi khu vc B1 - qung trường Mê Linh - Hai Bà Trưng, trong khi khu A có th đt giá tr tăng khong 25 ln (3,2 triu/mét vuông lên 81 triu/mét vuông) khi có cu đi b kết ni trc tiếp vi khu vc A1 - Nguyn Hu - Đng Khi - Lê Li (hình 1).

Như vy trong giai đon 1, vic xây dng mt cu ni khu A vi khu trung tâm hin hu đem li s hp dn v đu tư cao hơn, vi s vn đu tư thp hơn nhiu so vi vic xây dng hai cu ni ti khu B. Li nhun cao này là yếu t thu hút vn đu tư rt mnh cho Th Thiêm giai đon hin nay.


2. Phát trin nhà cao tng ti Th Thiêm trong mi tương quan chiến lược phát trin chung và s h tr ln nhau ca toàn b khu trung tâm

Hin nay, nhà cao tng trong khu trung tâm đang được phát trin vô t chc, không nhng làm gim sc hút đu tư nhà cao tng ca Th Thiêm, mà còn gây ra vn đ đô th nan gii (phá hng cnh quan trong khu trung tâm lch s, gia tăng áp lc ci to h tng, và tái lp lô ct trong điu kin ách tc giao thông gia tăng).

Khu A nên có mt qung trường (có th nh hơn qung trường trung tâm) và kết ni vi nó qua tuyến đi b và xe đp dc công viên b sông. Công trình bao quanh khu A phi được phép có tng cao trung bình cao hơn khu B, bao gm mt s lô đt quy hoch cho công trình cao tng không gii hn chiu cao (không nên quy hoch ch mt tháp quan sát chc tri đơn l).

Trong khi không gian cnh quan dc theo trc ni khu B - B1 b đóng kín mt phía do các công trình bao quanh qung trường Mê Linh, thì không gian cnh quan dc theo trc ni t khu qung trường A đến khu A1- A2 - A3 có góc nhìn m và thoáng nhiu phía v các trc l Nguyn Hu, Hàm Nghi, đi l Đông - Tây, cũng như v phía các công trình lch s UBND TPHCM và ch Bến Thành, to nên bn sc không gian đc đáo, kết ni không gian trung tâm có lch s hơn 300 năm ca TPHCM vi không gian trung tâm hin đi ca thế k 21 (tương t tương quan kết ni không gian ca khu La Défense và khu trung tâm lch s Paris).

Ging như Ph Đông (Trung Quc), Th Thiêm nên là khu vc tp trung nhà cao tng ca khu trung tâm vì nn đt yếu (móng phi sâu đ chm nn đt cng, nh đó vic xây cao rt kinh tế), vì không chu s hn chế bi lý do bo v cnh quan lch s, và vì giúp gim áp lc v nhu cu gia tăng din tích và làm vic ti khu trung tâm hin hu.

Khác vi Ph Đông, đ đm bo cân bng v thoát nước toàn khu vc, Th Thiêm nên hn chế din tích ph bê tông, tăng din tích xanh (giúp thm thu nước nhanh) và bù li bng vic cho phép xây dng cao hơn đ đt h s s dng đt mong mun.

Phi cnh Qung trường trung tâm và Công viên b sông Khu đô th mi Th Thiêm
 (nh: Huy Anh/SGGP)

Quy hoch cao tng Th Thiêm cn kết ni vi quy hoch cao tng khu trung tâm hin hu hin đang m rng cao dn v phía b sông, đ hai b to thành mt tng th hài hòa thng nht v hình bóng tng th trung tâm (city silhouette) hình chóp, ch không phi là hình răng cưa.


3. Thc hin kế hoch khi đng d án vi chi phí ban đu thp, nhưng vi tim năng cao v vic to ngun vn mi cho các giai đon phát trin kế tiếp, mà không cn vay vn

Kế hoch này gm các bước:

(i) Xây dng cu đi b và trc đi b có mái che đ có th đi t trung tâm A đến khu vc A1 hoc khu vc A3 trong vòng 10 phút. Cu đi b có th có hot đng dch v thương mi dc theo tuyến đ to ngun thu nâng cp h thng, và có thm trượt song hành (Tapis roulant - ging như kết ni các cng lên máy bay ti nhà ga sân bay Singapore), đ phc v cho lưu lượng người đi b cao, và rút ngn thi gian đi b;

(ii) Xây dng tuyến xe buýt đin mini A1 - A2 - A3 chy vòng quanh trc Nguyn Hu - Lê Li - Hàm Nghi - Bến Bch Đng;

(iii) Xây dng trung tâm xe buýt công cng ti trung tâm khu A, kết hp vi các nhà gi xe cao năm tng, đ khuyến khích lượng người t phía hai đu đi l Đông - Tây, có th gi xe cá nhân, và dùng phương tin công cng đi vào khu trung tâm thành ph. Sau này có th b sung thêm trm metro khi có điu kin;

(iv) Xây dng cơ s h tng hoàn chnh mt s trc đường xây dng ưu tiên ca khu A kết ni vi đi l Đông - Tây. Kinh phí ban đu ca các hng mc trên khong 100 triu đô la M, có th hoàn thành trong sáu tháng, chi phí có th tr sau vào tin thuê đt ca doanh nghip. Vi hiu sut đu tư trên 25 ln, sau khi tr li các chi phí, và li nhun hp lý cho các nhà đu tư tư nhân cùng góp vn, phn còn li Nhà nước dùng đ tái đu tư các khu vc lân cn.

Nhiu nhà đu tư quc tế được tham kho cho biết rng vic đu tư ti khu trung tâm hin hu, hoc ti khu A vi kết ni như trình bày trên có th hp dn ngay hin nay, còn vic xây dng các công trình ti khu B ch hp dn chng nào tuyến metro chy sang khu B được đưa vào s dng, và không ph thuc nhiu vào vic xây dng qung trường trung tâm hoc cu ni. Chúng ta hoàn toàn có th kim chng điu này ti mt hi ngh đu tư.

Tóm li, Th Thiêm vào năm 2022 có s tiếp tc là mt gánh n phi tr lãi vay nhiu triu đô la hàng năm đi vi người dân hay s mang bóng dáng mt Th Thiêm hin đi vi GDP bình quân đu người gn 17.000 đô la M như Ph Đông đã làm được sau 21 năm (cũng t con s không)? Điu đó tùy thuc vào vic các nhà lãnh đo có t b thói quen phê duyt thiết kế quy hoch nhưng b qua phn xem xét thiết kế kinh tế đô th hay không! Vic này hin nay mang yếu t sng còn, vì nh đó mà gii quyết được s bế tc v kinh tế đô th và cơ s h tng hin nay ca Th Thiêm, mà thi cơ quý báu li có th vut đi rt mau.

  
TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn

No comments:

Post a Comment